Schimmel im Bad — bauseitige Ursache ?

Schei­den bei einem Schim­mel­be­fall im Badez­im­mer ein­er Miet­woh­nung bau­seit­ige Ursachen aus, und der Schim­mel­be­fall beruht allein auf der Art der Nutzung des Badez­im­mers durch den Mieter, führt das zum Auss­chluss der Miet­min­derung und eines Anspruchs auf Man­gelbe­sei­t­i­gung durch den Ver­mi­eter.

Schimmel im Bad — bauseitige Ursache ?

Mit dieser Begrün­dung hat das Landgericht Köln in dem hier vor­liegen­den Fall eine Klage auf Besei­t­i­gung des Schim­mels im Badez­im­mer und Miet­min­derung in der Beru­fung abgewiesen und gle­ichzeit­ig das ander­slau­t­ende Urteil des Amts­gerichts Köln1 abgeän­dert. Zwis­chen den Parteien ist unstre­it­ig, dass seit Früh­jahr 2013 bis heute im Badez­im­mer der von den Klägern angemieteten Woh­nung an zwei Wän­den über der Bade­wanne ein kräftiger Schim­mel­be­fall vor­liegt, und zwar im Spritzwasser­bere­ich der Duschbrause ober­halb des ver­fli­esten Anteils der Wände. Mit dem Urteil hat das Amts­gericht Köln die Ver­mi­eterin – entsprechend den von den Klägern erstin­stan­zlich gestell­ten Sachanträ­gen – verurteilt, den im Badez­im­mer der von den Klägern angemieteten Woh­nung vorhan­de­nen Schwarz­schim­mel im Wand­bere­ich durch geeignete bauliche Maß­nah­men zu beseit­i­gen. Außer­dem ist fest­gestellt wor­den, dass die Kläger ab Dezem­ber 2013 zur Min­derung der Miete in Höhe von 10 % berechtigt sind. Dage­gen hat sich die Ver­mi­eterin mit der Beru­fung gewehrt.

In sein­er Urteils­be­grün­dung hat das Landgericht Köln aus­ge­führt, dass der Schim­mel­be­fall rechtlich als Man­gel der Miet­woh­nung zu qual­i­fizieren ist, woraus sich grund­sät­zlich ergibt, dass die Beklagte als Ver­mi­eterin zur Besei­t­i­gung dieses Man­gels verpflichtet ist (§ 535 I 2 BGB) und dass der von den Klägern als Mietern geschuldete Miet­zins der Höhe nach seit Ein­tritt und Anzeige des Man­gels gemindert ist (§ 536 I 2 BGB). Vor­liegend sind indes der Man­gelbe­sei­t­i­gungsanspruch und die Miet­min­derung deshalb aus­geschlossen, weil fest­ste­ht, dass für den Schim­mel­be­fall bau­seit­ige Ursachen auss­chei­den. Schim­mel­bil­dung kann auf ein­er feucht­en Wand beruhen. Es gibt viele Gründe für feuchte Wände: Boden­feuchtigkeit durch hohen Grund­wasser­spiegel, oberirdis­ches Ein­drin­gen von Wass­er oder z.B. fehlende und falsche Belüf­tung. In diesem Fall ist fest­gestellt wor­den, dass der Schim­mel­be­fall allein auf der Art der Nutzung des Badez­im­mers durch die Kläger beruht, wobei sich nach Auf­fas­sung des Landgerichts Köln diese Nutzung rechtlich als ver­tragswidrig darstellt.

Durch ein einge­holtes Sachver­ständi­gengutacht­en, ist das Landgericht zu der Erken­nt­nis gelangt, dass für die Entste­hung des Schim­mels bau­seit­ige Ursachen auss­chei­den. Damit hat die Beklagte als Ver­mi­eterin den ihr in Fällen der vor­liegen­den Art obliegen­den Auss­chluss­be­weis geführt, näm­lich dass für den als solchen unstre­it­i­gen Schim­mel bau­seit­ige Ursachen, ins­beson­dere Baumän­gel, auss­chei­den. Der Sachver­ständi­ge hat weit­er­hin fest­gestellt, dass die im Badez­im­mer instal­lierte so genan­nte Köl­ner Lüf­tung nicht aus­re­ichend leis­tungsstark sei, um die Luft im Badez­im­mer nach einem Duschvor­gang hin­re­ichend rasch wieder zu ent­feucht­en, sei dieser Umstand für Entste­hung und Fortbe­stand des Schim­mel­be­falls nicht ursäch­lich. Der Sachver­ständi­ge stellt vielmehr aus­drück­lich fest, dass auch eine aus­re­ichend dimen­sion­ierte und tech­nisch funk­tions­fähige Lüf­tung die durch das Duschen der Kläger in der Bade­wanne verur­sachte regelmäßige Durch­feuch­tung der ungeschützten Wan­dan­teile ober­halb des Fliesen­spiegels nicht ver­hin­dert hätte; auch eine ord­nungs­gemäße Entlüf­tung des Badez­im­mers hätte die durch­feuchtete Wand nicht ent­feucht­en kön­nen. Den Aus­führun­gen des Sachver­ständi­gen hat sich das Landgericht Köln angeschlossen.

Auf­grund des Sachver­ständi­gengutacht­ens ste­ht fest, dass der Schim­mel­be­fall allein dadurch verur­sacht wor­den ist und unter­hal­ten wird, dass die bei­den Wände über der Bade­wanne im Bere­ich ober­halb des Fliesen­spiegels regelmäßig durch­feuchtet wer­den, wenn die Kläger in der Bade­wanne ste­hend duschen. Diese Art der Benutzung der Bade­wanne ist rechtlich als ver­tragswidrig einzuord­nen. Dabei kann dahin­ste­hen, ob – wie die Kläger meinen – zum ver­trags­gemäßen Miet­ge­brauch nach heuti­gen Maßstäben und auch schon nach den Maßstäben bei Mietver­tragss­chluss im Jahre 1984 gehört, dass man in ein­er Bade­wanne im Ste­hen duschen kann. Denn selb­st wenn man das grund­sät­zlich beja­hen wollte, so ändert das doch nichts daran, dass vor­liegend diese Art der Benutzung der Bade­wanne durch die Kläger als Mieter den­noch eine ver­tragswidrige Nutzung darstellt. Denn diese Nutzung musste zwangsläu­fig – und für die Kläger auch ohne weit­eres erkennbar – zu ein­er Beschädi­gung der Miet­sache führen und hat auch zu ein­er solchen Beschädi­gung geführt. Das Badez­im­mer der Woh­nung war und ist näm­lich nach sein­er Ausstat­tung – wie offen­sichtlich ist – nicht für die von den Klägern prak­tizierte vor­ge­nan­nte Nutzung – ste­hen­des Duschen in der Bade­wanne – geeignet. Die bauliche Ausstat­tung des Badez­im­mers über der Bade­wanne mit ihrem nur bis in halbe Ste­hhöhe reichen­den Fliesen­spiegel führt vielmehr zwin­gend dazu, dass bei jedem Duschen Spritzwass­er in die gegen Feuchtigkeit­se­in­flüsse ungeschützte Wan­dan­teile über dem Fliesen­spiegel ein­dringt, mit der weit­eren Folge der Schim­mel­bil­dung in diesen Bere­ichen.

Aus diesen Grün­den hat die gegen das erstin­stan­zliche Urteil gerichtete zuläs­sige Beru­fung der Beklagten in der Sache Erfolg hat. Die Klage der Mieter ist unbe­grün­det.

Landgericht Köln, Urteil vom 14. Feb­ru­ar 2017 — 1 S 32/15

  1. AG Köln, Urteil vom 20.01.2015 — 211 C 315/14 []