Schimmel im Bad – bauseitige Ursache ?

12. Juli 2017 | Recht Allgemein
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Scheiden bei einem Schimmelbefall im Badezimmer einer Mietwohnung bauseitige Ursachen aus, und der Schimmelbefall beruht allein auf der Art der Nutzung des Badezimmers durch den Mieter, führt das zum Ausschluss der Mietminderung und eines Anspruchs auf Mangelbeseitigung durch den Vermieter.

Mit dieser Begründung hat das Landgericht Köln in dem hier vorliegenden Fall eine Klage auf Beseitigung des Schimmels im Badezimmer und Mietminderung in der Berufung abgewiesen und gleichzeitig das anderslautende Urteil des Amtsgerichts Köln1 abgeändert. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass seit Frühjahr 2013 bis heute im Badezimmer der von den Klägern angemieteten Wohnung an zwei Wänden über der Badewanne ein kräftiger Schimmelbefall vorliegt, und zwar im Spritzwasserbereich der Duschbrause oberhalb des verfliesten Anteils der Wände. Mit dem Urteil hat das Amtsgericht Köln die Vermieterin – entsprechend den von den Klägern erstinstanzlich gestellten Sachanträgen – verurteilt, den im Badezimmer der von den Klägern angemieteten Wohnung vorhandenen Schwarzschimmel im Wandbereich durch geeignete bauliche Maßnahmen zu beseitigen. Außerdem ist festgestellt worden, dass die Kläger ab Dezember 2013 zur Minderung der Miete in Höhe von 10 % berechtigt sind. Dagegen hat sich die Vermieterin mit der Berufung gewehrt.

In seiner Urteilsbegründung hat das Landgericht Köln ausgeführt, dass der Schimmelbefall rechtlich als Mangel der Mietwohnung zu qualifizieren ist, woraus sich grundsätzlich ergibt, dass die Beklagte als Vermieterin zur Beseitigung dieses Mangels verpflichtet ist (§ 535 I 2 BGB) und dass der von den Klägern als Mietern geschuldete Mietzins der Höhe nach seit Eintritt und Anzeige des Mangels gemindert ist (§ 536 I 2 BGB). Vorliegend sind indes der Mangelbeseitigungsanspruch und die Mietminderung deshalb ausgeschlossen, weil feststeht, dass für den Schimmelbefall bauseitige Ursachen ausscheiden. Schimmelbildung kann auf einer feuchten Wand beruhen. Es gibt viele Gründe für feuchte Wände: Bodenfeuchtigkeit durch hohen Grundwasserspiegel, oberirdisches Eindringen von Wasser oder z.B. fehlende und falsche Belüftung. In diesem Fall ist festgestellt worden, dass der Schimmelbefall allein auf der Art der Nutzung des Badezimmers durch die Kläger beruht, wobei sich nach Auffassung des Landgerichts Köln diese Nutzung rechtlich als vertragswidrig darstellt.

Durch ein eingeholtes Sachverständigengutachten, ist das Landgericht zu der Erkenntnis gelangt, dass für die Entstehung des Schimmels bauseitige Ursachen ausscheiden. Damit hat die Beklagte als Vermieterin den ihr in Fällen der vorliegenden Art obliegenden Ausschlussbeweis geführt, nämlich dass für den als solchen unstreitigen Schimmel bauseitige Ursachen, insbesondere Baumängel, ausscheiden. Der Sachverständige hat weiterhin festgestellt, dass die im Badezimmer installierte so genannte Kölner Lüftung nicht ausreichend leistungsstark sei, um die Luft im Badezimmer nach einem Duschvorgang hinreichend rasch wieder zu entfeuchten, sei dieser Umstand für Entstehung und Fortbestand des Schimmelbefalls nicht ursächlich. Der Sachverständige stellt vielmehr ausdrücklich fest, dass auch eine ausreichend dimensionierte und technisch funktionsfähige Lüftung die durch das Duschen der Kläger in der Badewanne verursachte regelmäßige Durchfeuchtung der ungeschützten Wandanteile oberhalb des Fliesenspiegels nicht verhindert hätte; auch eine ordnungsgemäße Entlüftung des Badezimmers hätte die durchfeuchtete Wand nicht entfeuchten können. Den Ausführungen des Sachverständigen hat sich das Landgericht Köln angeschlossen.

Aufgrund des Sachverständigengutachtens steht fest, dass der Schimmelbefall allein dadurch verursacht worden ist und unterhalten wird, dass die beiden Wände über der Badewanne im Bereich oberhalb des Fliesenspiegels regelmäßig durchfeuchtet werden, wenn die Kläger in der Badewanne stehend duschen. Diese Art der Benutzung der Badewanne ist rechtlich als vertragswidrig einzuordnen. Dabei kann dahinstehen, ob – wie die Kläger meinen – zum vertragsgemäßen Mietgebrauch nach heutigen Maßstäben und auch schon nach den Maßstäben bei Mietvertragsschluss im Jahre 1984 gehört, dass man in einer Badewanne im Stehen duschen kann. Denn selbst wenn man das grundsätzlich bejahen wollte, so ändert das doch nichts daran, dass vorliegend diese Art der Benutzung der Badewanne durch die Kläger als Mieter dennoch eine vertragswidrige Nutzung darstellt. Denn diese Nutzung musste zwangsläufig – und für die Kläger auch ohne weiteres erkennbar – zu einer Beschädigung der Mietsache führen und hat auch zu einer solchen Beschädigung geführt. Das Badezimmer der Wohnung war und ist nämlich nach seiner Ausstattung – wie offensichtlich ist – nicht für die von den Klägern praktizierte vorgenannte Nutzung – stehendes Duschen in der Badewanne – geeignet. Die bauliche Ausstattung des Badezimmers über der Badewanne mit ihrem nur bis in halbe Stehhöhe reichenden Fliesenspiegel führt vielmehr zwingend dazu, dass bei jedem Duschen Spritzwasser in die gegen Feuchtigkeitseinflüsse ungeschützte Wandanteile über dem Fliesenspiegel eindringt, mit der weiteren Folge der Schimmelbildung in diesen Bereichen.

Aus diesen Gründen hat die gegen das erstinstanzliche Urteil gerichtete zulässige Berufung der Beklagten in der Sache Erfolg hat. Die Klage der Mieter ist unbegründet.

Landgericht Köln, Urteil vom 14. Februar 2017 – 1 S 32/15

  1. AG Köln, Urteil vom 20.01.2015 – 211 C 315/14

 
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