Schim­mel im Bad – bau­sei­ti­ge Ursache ?

Schei­den bei einem Schim­mel­be­fall im Bade­zim­mer einer Miet­woh­nung bau­sei­ti­ge Ursa­chen aus, und der Schim­mel­be­fall beruht allein auf der Art der Nut­zung des Bade­zim­mers durch den Mie­ter, führt das zum Aus­schluss der Miet­min­de­rung und eines Anspruchs auf Man­gel­be­sei­ti­gung durch den Vermieter.

Schim­mel im Bad – bau­sei­ti­ge Ursache ?

Mit die­ser Begrün­dung hat das Land­ge­richt Köln in dem hier vor­lie­gen­den Fall eine Kla­ge auf Besei­ti­gung des Schim­mels im Bade­zim­mer und Miet­min­de­rung in der Beru­fung abge­wie­sen und gleich­zei­tig das anders­lau­ten­de Urteil des Amts­ge­richts Köln [1] abge­än­dert. Zwi­schen den Par­tei­en ist unstrei­tig, dass seit Früh­jahr 2013 bis heu­te im Bade­zim­mer der von den Klä­gern ange­mie­te­ten Woh­nung an zwei Wän­den über der Bade­wan­ne ein kräf­ti­ger Schim­mel­be­fall vor­liegt, und zwar im Spritz­was­ser­be­reich der Dusch­brau­se ober­halb des ver­flies­ten Anteils der Wän­de. Mit dem Urteil hat das Amts­ge­richt Köln die Ver­mie­te­rin – ent­spre­chend den von den Klä­gern erst­in­stanz­lich gestell­ten Sach­an­trä­gen – ver­ur­teilt, den im Bade­zim­mer der von den Klä­gern ange­mie­te­ten Woh­nung vor­han­de­nen Schwarz­schim­mel im Wand­be­reich durch geeig­ne­te bau­li­che Maß­nah­men zu besei­ti­gen. Außer­dem ist fest­ge­stellt wor­den, dass die Klä­ger ab Dezem­ber 2013 zur Min­de­rung der Mie­te in Höhe von 10 % berech­tigt sind. Dage­gen hat sich die Ver­mie­te­rin mit der Beru­fung gewehrt.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat das Land­ge­richt Köln aus­ge­führt, dass der Schim­mel­be­fall recht­lich als Man­gel der Miet­woh­nung zu qua­li­fi­zie­ren ist, wor­aus sich grund­sätz­lich ergibt, dass die Beklag­te als Ver­mie­te­rin zur Besei­ti­gung die­ses Man­gels ver­pflich­tet ist (§ 535 I 2 BGB) und dass der von den Klä­gern als Mie­tern geschul­de­te Miet­zins der Höhe nach seit Ein­tritt und Anzei­ge des Man­gels gemin­dert ist (§ 536 I 2 BGB). Vor­lie­gend sind indes der Man­gel­be­sei­ti­gungs­an­spruch und die Miet­min­de­rung des­halb aus­ge­schlos­sen, weil fest­steht, dass für den Schim­mel­be­fall bau­sei­ti­ge Ursa­chen aus­schei­den. Schim­mel­bil­dung kann auf einer feuch­ten Wand beru­hen. Es gibt vie­le Grün­de für feuch­te Wän­de: Boden­feuch­tig­keit durch hohen Grund­was­ser­spie­gel, ober­ir­di­sches Ein­drin­gen von Was­ser oder z.B. feh­len­de und fal­sche Belüf­tung. In die­sem Fall ist fest­ge­stellt wor­den, dass der Schim­mel­be­fall allein auf der Art der Nut­zung des Bade­zim­mers durch die Klä­ger beruht, wobei sich nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts Köln die­se Nut­zung recht­lich als ver­trags­wid­rig darstellt.

Durch ein ein­ge­hol­tes Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten, ist das Land­ge­richt zu der Erkennt­nis gelangt, dass für die Ent­ste­hung des Schim­mels bau­sei­ti­ge Ursa­chen aus­schei­den. Damit hat die Beklag­te als Ver­mie­te­rin den ihr in Fäl­len der vor­lie­gen­den Art oblie­gen­den Aus­schluss­be­weis geführt, näm­lich dass für den als sol­chen unstrei­ti­gen Schim­mel bau­sei­ti­ge Ursa­chen, ins­be­son­de­re Bau­män­gel, aus­schei­den. Der Sach­ver­stän­di­ge hat wei­ter­hin fest­ge­stellt, dass die im Bade­zim­mer instal­lier­te so genann­te Köl­ner Lüf­tung nicht aus­rei­chend leis­tungs­stark sei, um die Luft im Bade­zim­mer nach einem Dusch­vor­gang hin­rei­chend rasch wie­der zu ent­feuch­ten, sei die­ser Umstand für Ent­ste­hung und Fort­be­stand des Schim­mel­be­falls nicht ursäch­lich. Der Sach­ver­stän­di­ge stellt viel­mehr aus­drück­lich fest, dass auch eine aus­rei­chend dimen­sio­nier­te und tech­nisch funk­ti­ons­fä­hi­ge Lüf­tung die durch das Duschen der Klä­ger in der Bade­wan­ne ver­ur­sach­te regel­mä­ßi­ge Durch­feuch­tung der unge­schütz­ten Wand­an­tei­le ober­halb des Flie­sen­spie­gels nicht ver­hin­dert hät­te; auch eine ord­nungs­ge­mä­ße Ent­lüf­tung des Bade­zim­mers hät­te die durch­feuch­te­te Wand nicht ent­feuch­ten kön­nen. Den Aus­füh­run­gen des Sach­ver­stän­di­gen hat sich das Land­ge­richt Köln angeschlossen.

Auf­grund des Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens steht fest, dass der Schim­mel­be­fall allein dadurch ver­ur­sacht wor­den ist und unter­hal­ten wird, dass die bei­den Wän­de über der Bade­wan­ne im Bereich ober­halb des Flie­sen­spie­gels regel­mä­ßig durch­feuch­tet wer­den, wenn die Klä­ger in der Bade­wan­ne ste­hend duschen. Die­se Art der Benut­zung der Bade­wan­ne ist recht­lich als ver­trags­wid­rig ein­zu­ord­nen. Dabei kann dahin­ste­hen, ob – wie die Klä­ger mei­nen – zum ver­trags­ge­mä­ßen Miet­ge­brauch nach heu­ti­gen Maß­stä­ben und auch schon nach den Maß­stä­ben bei Miet­ver­trags­schluss im Jah­re 1984 gehört, dass man in einer Bade­wan­ne im Ste­hen duschen kann. Denn selbst wenn man das grund­sätz­lich beja­hen woll­te, so ändert das doch nichts dar­an, dass vor­lie­gend die­se Art der Benut­zung der Bade­wan­ne durch die Klä­ger als Mie­ter den­noch eine ver­trags­wid­ri­ge Nut­zung dar­stellt. Denn die­se Nut­zung muss­te zwangs­läu­fig – und für die Klä­ger auch ohne wei­te­res erkenn­bar – zu einer Beschä­di­gung der Miet­sa­che füh­ren und hat auch zu einer sol­chen Beschä­di­gung geführt. Das Bade­zim­mer der Woh­nung war und ist näm­lich nach sei­ner Aus­stat­tung – wie offen­sicht­lich ist – nicht für die von den Klä­gern prak­ti­zier­te vor­ge­nann­te Nut­zung – ste­hen­des Duschen in der Bade­wan­ne – geeig­net. Die bau­li­che Aus­stat­tung des Bade­zim­mers über der Bade­wan­ne mit ihrem nur bis in hal­be Steh­hö­he rei­chen­den Flie­sen­spie­gel führt viel­mehr zwin­gend dazu, dass bei jedem Duschen Spritz­was­ser in die gegen Feuch­tig­keits­ein­flüs­se unge­schütz­te Wand­an­tei­le über dem Flie­sen­spie­gel ein­dringt, mit der wei­te­ren Fol­ge der Schim­mel­bil­dung in die­sen Bereichen.

Aus die­sen Grün­den hat die gegen das erst­in­stanz­li­che Urteil gerich­te­te zuläs­si­ge Beru­fung der Beklag­ten in der Sache Erfolg hat. Die Kla­ge der Mie­ter ist unbegründet.

Land­ge­richt Köln, Urteil vom 14. Febru­ar 2017 – 1 S 32/​15

  1. AG Köln, Urteil vom 20.01.2015 – 211 C 315/​14[]