Bau­hand­wer­ker­si­che­rungs­hy­po­thek an einem ver­kauf­ten Grund­stück

Der Unter­neh­mer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grund­sätz­lich nicht davor geschützt, dass der Bestel­ler das Grund­stück ver­äu­ßert, auf dem der Unter­neh­mer die nach dem Ver­trag geschul­de­te Bau­leis­tung zu erbrin­gen hat. Dem Unter­neh­mer kann daher nur in Aus­nah­me­fäl­len gegen einen Drit­ten, der das Grund­stück von dem Bestel­ler erwirbt, ein Anspruch auf Bewil­li­gung der Ein­tra­gung einer Bau­hand­wer­ker­si­che­rungs­hy­po­thek zuste­hen.

Bau­hand­wer­ker­si­che­rungs­hy­po­thek an einem ver­kauf­ten Grund­stück

Die Vor­aus­set­zun­gen, unter denen ein Unter­neh­mer nach § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB die Ein­räu­mung einer Bau­hand­wer­ker­si­che­rungs­hy­po­thek ver­lan­gen kann, lie­gen im Ver­hält­nis zum Grund­stücks­er­wer­ber nicht vor. Gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Unter­neh­mer eines Bau­werks oder eines ein­zel­nen Tei­les eines Bau­werks für sei­ne For­de­run­gen aus dem Ver­trag die Ein­räu­mung einer Siche­rungs­hy­po­thek an dem Bau­grund­stück des Bestel­lers ver­lan­gen. Der Anspruch auf Ein­räu­mung einer Siche­rungs­hy­po­thek rich­tet sich grund­sätz­lich gegen den Bestel­ler der Werk­leis­tung und setzt vor­aus, dass die­ser zugleich Eigen­tü­mer des Grund­stücks ist, auf dem die Werk­leis­tung erbracht wer­den soll. Der Grund­stücks­er­wer­ber war weder Bestel­ler der von der Hand­wer­ker­fir­ma aus­ge­führ­ten Werk­leis­tun­gen noch war er im Zeit­punkt der Beauf­tra­gung der Werk­leis­tun­gen Eigen­tü­mer des Grund­stücks, auf dem die Bau­leis­tun­gen nach dem Ver­trag zu erbrin­gen waren.

Der Grund­stücks­er­wer­ber braucht sich auch nicht so behan­deln zu las­sen, als wäre er Bestel­ler der Werk­leis­tun­gen der Hand­wer­ker­fir­ma. Die Vor­aus­set­zun­gen, unter denen nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs eine Durch­bre­chung des Grund­sat­zes der Per­so­nen­iden­ti­tät von Bestel­ler und Eigen­tü­mer in Betracht kommt [1], lie­gen nicht vor. Der Bun­des­ge­richts­hof hat eine Durch­bre­chung die­ses Grund­sat­zes ledig­lich bei einer Fall­ge­stal­tung aner­kannt, in der der Bestel­ler bei Auf­trags­er­tei­lung nicht zugleich der Eigen­tü­mer des von der Werk­leis­tung betrof­fe­nen Grund­stücks war. Ein sol­cher Fall steht nicht in Rede. Die nach § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grund­sätz­lich zu for­dern­de Per­so­nen­iden­ti­tät zwi­schen Bestel­ler und Grund­stücks­ei­gen­tü­mer war zunächst gege­ben. Die ehe­ma­li­ge Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin, die den Auf­trag an die Hand­wer­ker­fir­ma erteilt hat­te, war ursprüng­lich Eigen­tü­me­rin des Grund­stücks, auf dem die Werk­leis­tun­gen aus­ge­führt wer­den soll­ten. Der Hand­wer­ker­fir­ma stand daher ursprüng­lich gegen die­se gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Ein­räu­mung einer Siche­rungs­hy­po­thek für ihre For­de­run­gen aus dem Bau­ver­trag zu.

Der Unter­neh­mer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grund­sätz­lich nicht davor geschützt, dass der Bestel­ler das Grund­stück ver­äu­ßert, auf dem der Unter­neh­mer die nach dem Ver­trag geschul­de­te Bau­leis­tung zu erbrin­gen hat. Dar­an kann der Bestel­ler aus unter­schied­li­chen Grün­den ein berech­tig­tes Inter­es­se haben, ins­be­son­de­re wenn die Ver­äu­ße­rung des Grund­stücks der Ver­wer­tung der von ihm im Hin­blick auf das Grund­stück getä­tig­ten Inves­ti­tio­nen dient. Ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Ver­äu­ße­rung des Grund­stücks kann auch dann nicht von vorn­her­ein ver­neint wer­den, wenn die als GmbH ver­fass­te Bestel­le­rin das Grund­stück im Wege eines Insich­ge­schäfts an ihren allei­ni­gen Geschäfts­füh­rer ver­äu­ßert, der zugleich der allei­ni­ge Vor­stand des ein­zi­gen Gesell­schaf­ters ist.

Der Bun­des­ge­richts­hof braucht nicht abschlie­ßend zu ent­schei­den, ob und in wel­chen Fäl­len der Unter­neh­mer aus­nahms­wei­se den Erwer­ber des Grund­stücks, auf dem die Bau­leis­tun­gen aus­ge­führt wor­den sind, wegen sei­ner For­de­rung aus dem Ver­trag mit dem Bestel­ler auf Ein­räu­mung einer Siche­rungs­hy­po­thek in Anspruch neh­men kann. Ein sol­cher Aus­nah­me­fall kann bei­spiels­wei­se zu beja­hen sein, wenn im Ver­hält­nis zum Erwer­ber die Vor­aus­set­zun­gen des § 826 BGB vor­lie­gen, etwa wenn die­ser das Grund­stück in dolo­sem Zusam­men­wir­ken mit dem Bestel­ler oder in Kennt­nis einer Gläu­bi­ger­be­nach­tei­li­gungs­ab­sicht des Bestel­lers erwirbt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Dezem­ber 2014 – VII ZR 139/​13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 22.10.1987 – VII ZR 12/​87, BGHZ 102, 95, 102 ff.[]