Bauhandwerkersicherungshypothek an einem verkauften Grundstück

Der Unternehmer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grund­sät­zlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grund­stück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Ver­trag geschuldete Bauleis­tung zu erbrin­gen hat. Dem Unternehmer kann daher nur in Aus­nah­me­fällen gegen einen Drit­ten, der das Grund­stück von dem Besteller erwirbt, ein Anspruch auf Bewil­li­gung der Ein­tra­gung ein­er Bauhandw­erk­er­sicherung­shy­pothek zuste­hen.

Bauhandwerkersicherungshypothek an einem verkauften Grundstück

Die Voraus­set­zun­gen, unter denen ein Unternehmer nach § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB die Ein­räu­mung ein­er Bauhandw­erk­er­sicherung­shy­pothek ver­lan­gen kann, liegen im Ver­hält­nis zum Grund­stück­ser­wer­ber nicht vor. Gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Unternehmer eines Bauw­erks oder eines einzel­nen Teiles eines Bauw­erks für seine Forderun­gen aus dem Ver­trag die Ein­räu­mung ein­er Sicherung­shy­pothek an dem Bau­grund­stück des Bestellers ver­lan­gen. Der Anspruch auf Ein­räu­mung ein­er Sicherung­shy­pothek richtet sich grund­sät­zlich gegen den Besteller der Werkleis­tung und set­zt voraus, dass dieser zugle­ich Eigen­tümer des Grund­stücks ist, auf dem die Werkleis­tung erbracht wer­den soll. Der Grund­stück­ser­wer­ber war wed­er Besteller der von der Handw­erk­er­fir­ma aus­ge­führten Werkleis­tun­gen noch war er im Zeit­punkt der Beauf­tra­gung der Werkleis­tun­gen Eigen­tümer des Grund­stücks, auf dem die Bauleis­tun­gen nach dem Ver­trag zu erbrin­gen waren.

Der Grund­stück­ser­wer­ber braucht sich auch nicht so behan­deln zu lassen, als wäre er Besteller der Werkleis­tun­gen der Handw­erk­er­fir­ma. Die Voraus­set­zun­gen, unter denen nach der Recht­sprechung des Bun­des­gericht­shofs eine Durch­brechung des Grund­satzes der Per­so­n­eniden­tität von Besteller und Eigen­tümer in Betra­cht kommt1, liegen nicht vor. Der Bun­des­gericht­shof hat eine Durch­brechung dieses Grund­satzes lediglich bei ein­er Fallgestal­tung anerkan­nt, in der der Besteller bei Auf­tragserteilung nicht zugle­ich der Eigen­tümer des von der Werkleis­tung betrof­fe­nen Grund­stücks war. Ein solch­er Fall ste­ht nicht in Rede. Die nach § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grund­sät­zlich zu fordernde Per­so­n­eniden­tität zwis­chen Besteller und Grund­stück­seigen­tümer war zunächst gegeben. Die ehe­ma­lige Grund­stück­seigen­tümerin, die den Auf­trag an die Handw­erk­er­fir­ma erteilt hat­te, war ursprünglich Eigen­tümerin des Grund­stücks, auf dem die Werkleis­tun­gen aus­ge­führt wer­den soll­ten. Der Handw­erk­er­fir­ma stand daher ursprünglich gegen diese gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Ein­räu­mung ein­er Sicherung­shy­pothek für ihre Forderun­gen aus dem Bau­ver­trag zu.

Der Unternehmer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grund­sät­zlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grund­stück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Ver­trag geschuldete Bauleis­tung zu erbrin­gen hat. Daran kann der Besteller aus unter­schiedlichen Grün­den ein berechtigtes Inter­esse haben, ins­beson­dere wenn die Veräußerung des Grund­stücks der Ver­w­er­tung der von ihm im Hin­blick auf das Grund­stück getätigten Investi­tio­nen dient. Ein berechtigtes Inter­esse an der Veräußerung des Grund­stücks kann auch dann nicht von vorn­here­in verneint wer­den, wenn die als GmbH ver­fasste Bestel­lerin das Grund­stück im Wege eines Insichgeschäfts an ihren alleini­gen Geschäfts­führer veräußert, der zugle­ich der alleinige Vor­stand des einzi­gen Gesellschafters ist.

Der Bun­des­gericht­shof braucht nicht abschließend zu entschei­den, ob und in welchen Fällen der Unternehmer aus­nahm­sweise den Erwer­ber des Grund­stücks, auf dem die Bauleis­tun­gen aus­ge­führt wor­den sind, wegen sein­er Forderung aus dem Ver­trag mit dem Besteller auf Ein­räu­mung ein­er Sicherung­shy­pothek in Anspruch nehmen kann. Ein solch­er Aus­nah­me­fall kann beispiel­sweise zu beja­hen sein, wenn im Ver­hält­nis zum Erwer­ber die Voraus­set­zun­gen des § 826 BGB vor­liegen, etwa wenn dieser das Grund­stück in dolosem Zusam­men­wirken mit dem Besteller oder in Ken­nt­nis ein­er Gläu­biger­be­nachteili­gungsab­sicht des Bestellers erwirbt.

Bun­des­gericht­shof, Urteil vom 18. Dezem­ber 2014 — VII ZR 139/13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 22.10.1987 — VII ZR 12/87, BGHZ 102, 95, 102 ff. []