Bauhandwerkersicherungshypothek an einem verkauften Grundstück

Der Unternehmer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Dem Unternehmer kann daher nur in Ausnahmefällen gegen einen Dritten, der das Grundstück von dem Besteller erwirbt, ein Anspruch auf Bewilligung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zustehen.

Bauhandwerkersicherungshypothek an einem verkauften Grundstück

Die Voraussetzungen, unter denen ein Unternehmer nach § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB die Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek verlangen kann, liegen im Verhältnis zum Grundstückserwerber nicht vor. Gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerks für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek richtet sich grundsätzlich gegen den Besteller der Werkleistung und setzt voraus, dass dieser zugleich Eigentümer des Grundstücks ist, auf dem die Werkleistung erbracht werden soll. Der Grundstückserwerber war weder Besteller der von der Handwerkerfirma ausgeführten Werkleistungen noch war er im Zeitpunkt der Beauftragung der Werkleistungen Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Bauleistungen nach dem Vertrag zu erbringen waren.

Der Grundstückserwerber braucht sich auch nicht so behandeln zu lassen, als wäre er Besteller der Werkleistungen der Handwerkerfirma. Die Voraussetzungen, unter denen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Durchbrechung des Grundsatzes der Personenidentität von Besteller und Eigentümer in Betracht kommt1, liegen nicht vor. Der Bundesgerichtshof hat eine Durchbrechung dieses Grundsatzes lediglich bei einer Fallgestaltung anerkannt, in der der Besteller bei Auftragserteilung nicht zugleich der Eigentümer des von der Werkleistung betroffenen Grundstücks war. Ein solcher Fall steht nicht in Rede. Die nach § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich zu fordernde Personenidentität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer war zunächst gegeben. Die ehemalige Grundstückseigentümerin, die den Auftrag an die Handwerkerfirma erteilt hatte, war ursprünglich Eigentümerin des Grundstücks, auf dem die Werkleistungen ausgeführt werden sollten. Der Handwerkerfirma stand daher ursprünglich gegen diese gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek für ihre Forderungen aus dem Bauvertrag zu.

Der Unternehmer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Daran kann der Besteller aus unterschiedlichen Gründen ein berechtigtes Interesse haben, insbesondere wenn die Veräußerung des Grundstücks der Verwertung der von ihm im Hinblick auf das Grundstück getätigten Investitionen dient. Ein berechtigtes Interesse an der Veräußerung des Grundstücks kann auch dann nicht von vornherein verneint werden, wenn die als GmbH verfasste Bestellerin das Grundstück im Wege eines Insichgeschäfts an ihren alleinigen Geschäftsführer veräußert, der zugleich der alleinige Vorstand des einzigen Gesellschafters ist.

Der Bundesgerichtshof braucht nicht abschließend zu entscheiden, ob und in welchen Fällen der Unternehmer ausnahmsweise den Erwerber des Grundstücks, auf dem die Bauleistungen ausgeführt worden sind, wegen seiner Forderung aus dem Vertrag mit dem Besteller auf Einräumung einer Sicherungshypothek in Anspruch nehmen kann. Ein solcher Ausnahmefall kann beispielsweise zu bejahen sein, wenn im Verhältnis zum Erwerber die Voraussetzungen des § 826 BGB vorliegen, etwa wenn dieser das Grundstück in dolosem Zusammenwirken mit dem Besteller oder in Kenntnis einer Gläubigerbenachteiligungsabsicht des Bestellers erwirbt.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. Dezember 2014 – VII ZR 139/13

  1. vgl. BGH, Urteil vom 22.10.1987 – VII ZR 12/87, BGHZ 102, 95, 102 ff. []